Электронная регистрация сделки с новостройкой: как проходит оформление права собственности

Электронная регистрация сделки с новостройкой в Москве: как работает инструмент, который давно стал нормой рынка

Электронная регистрация сделки с новостройкой в Москве уже давно перестала быть чем-то необычным или «дополнительной опцией для удобства». Сегодня это полноценный рабочий стандарт рынка, особенно если речь идет о бизнес- и премиум-сегменте. Покупатели дорогих квартир, частные инвесторы, банки и застройщики все чаще выбирают именно этот формат, потому что он позволяет сократить сроки, снизить количество лишних действий и быстрее перейти от подписания договора к зарегистрированному праву собственности.

Для покупателя элитной квартиры электронная регистрация — это не просто способ сэкономить время. От того, насколько правильно и быстро оформлены документы, зависит юридическая безопасность сделки, срок выхода объекта на аренду и тот момент, когда квартира начнет работать как актив. Если объект покупается под сдачу, каждая неделя без зарегистрированного права — это отложенный доход. Если квартира приобретается с прицелом на перепродажу, задержка оформления сдвигает весь инвестиционный цикл.

В Москве, где стоимость квадратного метра в качественных проектах легко уходит в диапазон от 450–900 тыс. руб. и выше, цена ошибки особенно ощутима. Здесь уже не идет речь о бытовом неудобстве: малейшая неточность в документах может обернуться потерянным временем, дополнительными расходами и нервами. Поэтому электронную регистрацию нужно рассматривать не как формальность, а как важную часть общей стратегии покупки.

Почему электронная регистрация стала стандартом московского рынка новостроек

На рынке новостроек Москвы электронная регистрация особенно уверенно закрепилась в сделках с объектами бизнес- и премиум-класса. Девелоперы, банки и Росреестр уже выстроили процессы так, чтобы покупатель мог пройти оформление быстрее, чем при классической подаче через МФЦ. Для клиента это означает меньше визитов, меньше ручной логистики и более предсказуемый срок выхода на финальный результат.

На практике это особенно заметно в проектах с высоким спросом. Когда квартиры быстро раскупаются, а стоимость объекта высока, любая задержка в бумагах начинает работать против всех участников сделки. Продавец, застройщик, банк и покупатель заинтересованы в том, чтобы оформление прошло без пауз. Электронный формат помогает это обеспечить, если документы собраны корректно и все участники действуют согласованно.

Как цифровизация изменила покупку квартир в бизнес- и премиум-классе

Цифровизация изменила не только способ подачи документов, но и всю логику сделки. Сейчас покупатель может подписать документы электронной подписью, а пакет уйдет в Росреестр через банк, застройщика или специализированный сервис. Это особенно удобно на первичном рынке Москвы, где многие сделки проходят с ипотекой, а деньги размещаются на эскроу-счетах.

.

Для покупателей премиальной недвижимости цифровой формат полезен еще и тем, что уменьшает количество ручных операций. Когда объект стоит десятки миллионов рублей, очень важно не потерять контроль над деталями: паспортные данные, площадь, кадастровые сведения, условия кредитования, доли собственности, основание возникновения права. Электронная регистрация ускоряет обмен документами, но не отменяет внимательную проверку каждой цифры и каждого реквизита.

Кто чаще выбирает электронную регистрацию

Чаще всего к электронному формату обращаются:

покупатели, которые приобретают квартиру для собственного проживания и хотят ускорить оформление;
частные инвесторы, которым важно быстро зафиксировать право собственности и перейти к аренде или перепродаже;
клиенты, покупающие объект с ипотекой;
семьи, где недвижимость оформляется на нескольких собственников;
покупатели, которые находятся в другом городе или за границей и не хотят приезжать в Москву только ради подписания документов.

Для инвестора главный плюс — управляемость сроков. Допустим, квартира в премиальном проекте стоит 45 млн руб., а предполагаемый доход от аренды после заселения составляет 250–350 тыс. руб. в месяц. Тогда даже одна лишняя неделя задержки означает отложенный доход и сдвиг всего финансового сценария. Для человека, который покупает недвижимость не только ради качества жизни, но и как актив, это принципиально.

Когда электронная регистрация особенно удобна при покупке элитной недвижимости

В премиальном сегменте электронная регистрация особенно удобна там, где важны срок, дистанционный контроль и минимальное количество контактных точек. Это касается сделок по ДДУ, переуступки прав, покупки с ипотекой, а также тех случаев, когда в сделке участвуют сразу несколько сторон — например, покупатель, застройщик, банк и представитель по доверенности.

Наиболее гладко электронный формат работает там, где документы уже стандартизированы. У крупных девелоперов Москвы процессы обычно выстроены лучше: документы готовятся по понятным шаблонам, банк уже согласован, а юридическая часть сделки проходит по привычному маршруту. Для покупателя это означает меньше ручных согласований и меньше шансов допустить техническую ошибку.

Сделки по ДДУ и переуступке прав

Если квартира покупается по договору долевого участия, электронная регистрация чаще проходит быстрее и проще, поскольку схема сделки уже понятна: застройщик подготавливает пакет, банк подтверждает расчеты, документы оформляются в стандартном виде. В хорошей практике срок регистрации может составлять 3–7 рабочих дней, хотя многое зависит от качества документов и текущей нагрузки Росреестра.

Переуступка прав требования требует более внимательной проверки. Здесь нужно смотреть не только сам объект, но и всю цепочку прав: кто именно уступает, на каком основании возникло право, есть ли согласие банка, если оно требуется, совпадают ли данные в договоре и сопроводительных документах. Если все оформлено правильно, электронная подача оказывается очень удобной: стороны могут не встречаться лично, что экономит время и упрощает организацию сделки.

Покупка без визита в МФЦ

Одно из ключевых преимуществ электронного формата — возможность пройти весь процесс без посещения МФЦ. Это особенно ценно для людей, которые живут не в Москве, а в другом регионе или даже за рубежом. В премиальном сегменте такие сделки встречаются часто: покупатель выбирает объект дистанционно, согласует условия с брокером, подписывает документы онлайн и ждет регистрации права собственности без лишних поездок.

Но отсутствие визита в МФЦ не означает, что можно не вникать в процесс. Покупателю все равно важно понимать, кто отправляет пакет документов в Росреестр, какие бумаги входят в комплект и кто отвечает за исправление ошибок. Если оформление ведет банк или застройщик, это не освобождает покупателя от необходимости проверить данные самостоятельно.

На что обратить внимание при дорогих объектах и нескольких участниках сделки

Чем дороже объект, тем выше цена даже самой небольшой технической ошибки. В сделках с несколькими участниками особенно важно проверить:

кто именно указан покупателем;
есть ли доли и как они распределяются;
совпадают ли паспортные данные у всех сторон;
соответствует ли электронная подпись тому лицу, которое имеет право подписывать документы;
не требуется ли нотариальная форма в конкретной сделке.

Если квартира покупается в ипотеку, банк обычно контролирует часть процесса, но не всю сделку целиком. У банка свои задачи — снизить кредитный риск и обеспечить возврат средств. У застройщика — быстро завершить продажу. У покупателя — получить чистое и бесспорное право собственности. Эти интересы не всегда совпадают, поэтому при дорогих объектах полезно подключать независимого юриста.

Как проходит электронная регистрация права собственности на новостройку

Процедура обычно начинается задолго до момента, когда документы отправляются в Росреестр. Сначала застройщик и банк собирают исходные данные, затем покупатель подписывает документы электронной подписью, после чего весь пакет уходит на регистрацию. Схема выстроена так, чтобы сократить ручной оборот бумаг и ускорить переход права собственности.

Важно понимать, что электронная регистрация права собственности на новостройку — это не отдельная «дополнительная услуга», а часть всей сделки. Ее результат зависит от того, насколько корректно оформлены ДДУ, расчеты, сведения об объекте и электронный документооборот в целом.

Подготовка документов застройщиком, банком и покупателем

Обычно в подготовке участвуют три стороны. Застройщик формирует договор и сопроводительный пакет, банк проверяет условия ипотеки и расчеты, а покупатель подтверждает свои данные и подписывает документы. Если сделка идет с кредитом, банк часто выступает как технический посредник, через которого документы передаются в Росреестр.

Покупателю стоит заранее запросить список документов и внимательно сверить:

договор долевого участия или договор уступки;
паспортные данные;
адрес и характеристики объекта;
стоимость квартиры и порядок оплаты;
сведения о банке и кредитном договоре;
основания для регистрации права собственности.

Чем дороже объект, тем важнее обнаружить возможные расхождения до подписания. Исправление ошибки после отправки пакета может занять несколько дней, а иногда и дольше, если потребуется повторная подача документов.

Подписание электронной подписью и передача документов в Росреестр

Подписание происходит с помощью электронной подписи, которую выпускают через аккредитованные сервисы или через банк-партнер. Это не просто техническая формальность: электронная подпись имеет юридическую силу и в предусмотренных законом случаях приравнивается к собственноручной подписи.

После подписания пакет документов отправляется в Росреестр в электронном виде. Это действительно ускоряет процесс: исключается доставка бумажных оригиналов, снижается риск потери документов, проще отслеживать статус сделки. Но если в договоре есть ошибка или данные не совпадают с информацией в системе, Росреестр может приостановить регистрацию.

Сроки регистрации и выписка из ЕГРН

Срок регистрации зависит от типа сделки, наличия ипотеки и корректности документов. В реальной практике Москвы электронная регистрация часто занимает от 3 до 7 рабочих дней, но при сложных схемах срок может увеличиваться. После завершения процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН — именно она подтверждает зарегистрированное право собственности.

Для инвестора это ключевой момент. До получения выписки объект нельзя считать полностью оформленным в юридическом смысле. Если квартира покупалась под аренду или последующую перепродажу, не стоит начинать активные действия слишком рано. Даже небольшая задержка регистрации может сдвинуть сроки передачи ключей, подписание договора аренды или выход на рынок перепродажи.

Какие документы и данные нужно проверить до подачи на регистрацию

Проверка перед подачей — это основа спокойной сделки. В премиальной недвижимости ошибка в одной цифре квартиры или в одном символе паспорта может обойтись дороже, чем сам сервис электронной регистрации. Поэтому смотреть нужно не только на договор, но и на всю цепочку документов, которая участвует в переходе права.

Здесь полезно придерживаться простого правила: если данные имеют значение для регистрации, их лучше сверить как минимум дважды — и в бумажной версии, и в электронной форме.

ДДУ, договор уступки и акт приема-передачи

В зависимости от типа сделки ключевые документы могут отличаться, но логика всегда одна: все существенные сведения должны совпадать. В ДДУ это предмет договора, цена, срок передачи, стороны и характеристики объекта. В договоре уступки — основания прав требования, реквизиты первоначального ДДУ и необходимые согласования с застройщиком или банком.

Акт приема-передачи уже подтверждает фактическую передачу квартиры после завершения строительства. В нем должны совпадать площадь, номер квартиры, секция, этаж и дата передачи. Если в акте и ДДУ есть расхождение, это может вызвать вопросы не только при регистрации, но и в будущем — например, при продаже объекта или ипотечном рефинансировании.

Паспортные данные, реквизиты объекта и сведения о застройщике

Паспортные данные кажутся простой частью проверки, но именно здесь чаще всего появляются технические ошибки: опечатка в фамилии, неверная серия, устаревший адрес регистрации. Для дорогой недвижимости это особенно чувствительно, потому что объект нередко оформляется на супругов, детей или через корпоративную структуру.

Перед подачей нужно внимательно проверить:

ФИО без сокращений и ошибок;
паспортные данные;
ИНН, если он включен в пакет;
адрес объекта;
номер квартиры, секции и корпуса;
наименование застройщика и его ИНН/ОГРН;
сведения о проекте и разрешении на строительство.

Электронная подпись, доверенность и представитель

Если документы подписывает представитель, нужна корректно оформленная доверенность и понимание того, какие именно полномочия она дает. Не каждая доверенность позволяет подписывать ДДУ, соглашение об уступке или подавать документы на регистрацию. В сделках с высокой стоимостью лучше не надеяться на «типовую форму», а проверить все заранее.

Если используется электронная подпись, необходимо убедиться, что она оформлена именно на того человека, который подписывает документы. Несоответствие здесь может привести к приостановке регистрации. В сделках, где участвуют супруги, несколько собственников или корпоративные структуры, особенно полезно заранее согласовать весь пакет с юристом.

Таблица 1. Что проверить до электронной регистрации

Юридическая безопасность сделки: что особенно важно для инвестора

Юридическая безопасность в новостройке начинается не с подписания документов, а с проверки проекта, застройщика и статуса земли. В Москве, где стоимость объекта высока, а сделки часто заключаются на крупные суммы, ошибки в документах могут проявиться уже после того, как деньги внесены и договор подписан. Для инвестора это не теоретический риск, а прямая угроза заморозки капитала.

Хороший брокер может помочь с поиском объекта и организацией сделки, но его компетенция ограничена. Он не заменяет юриста, если нужно глубоко проверить земельный участок, структуру девелопера, кредитную схему или налоговые последствия покупки. При дорогих объектах лучше разделять роли: брокер подбирает и согласовывает, юрист проверяет риски, финансовый консультант оценивает экономику сделки.

Проверка застройщика, проекта и земли

Перед покупкой стоит понять, кто именно строит объект и на каком основании. Нужно смотреть проектную декларацию, разрешение на строительство, статус земельного участка, сведения о девелопере и связанных юридических лицах. Если у участка есть обременения, проект вызывает вопросы или застройщик часто меняет юрлица, риск для покупателя повышается.

Для элитной недвижимости это особенно важно. На рынке Москвы бренд девелопера напрямую влияет на ликвидность. У сильного застройщика выше вероятность соблюдения сроков, легче дальнейшая перепродажа и проще банковское сопровождение сделки.

Эскроу-счета и роль банка

Сейчас большинство новых проектов продается через эскроу-счета. Это значит, что деньги покупателя хранятся в банке до выполнения условий договора. Для инвестора это важный уровень защиты: если у застройщика возникнут проблемы, средства покупателя не исчезают. Но защита работает только тогда, когда правильно оформлены реквизиты, банк и условия сделки.

Если покупка идет с ипотекой, банк-кредитор становится одним из ключевых участников сделки. Он проверяет объект и контролирует риски, но его интерес — прежде всего возврат кредита. Поэтому не стоит полностью полагаться на банковскую проверку: банк не всегда оценивает ликвидность объекта с точки зрения частного инвестора.

Основные причины приостановки регистрации

Чаще всего проблемы возникают из-за расхождений в данных. Это может быть неверный номер квартиры, ошибка в площади, несовпадение ФИО, неправильные реквизиты доверенности или неполный пакет документов. Бывают и технические сбои, но в большинстве случаев причина довольно простая — невнимательность на этапе подготовки.

Приостановка означает потерю времени, а иногда и денег. Если сделка ипотечная, может сместиться срок выдачи кредита или подписания дополнительных соглашений. Если объект инвестиционный, то задерживается выход на аренду или перепродажу, а значит, снижается общая доходность.

Финансовые аспекты электронной регистрации

Сама по себе электронная регистрация обычно не делает сделку существенно дороже, но важно учитывать все сопутствующие расходы. Для покупателя элитной квартиры итоговый бюджет складывается не только из стоимости объекта, но и из банковских сервисов, госпошлины, расходов на электронную подпись, нотариальных действий в отдельных случаях и возможной юридической проверки.

В Москве разумно считать не только цену квадратных метров, но и полный transactional cost — то есть стоимость прохождения сделки. Для объекта за 35 млн руб. дополнительные расходы в процентах могут быть небольшими, но в абсолютных цифрах они все равно заметны и должны быть заложены заранее.

Госпошлина, банковские сервисы и дополнительные затраты

Госпошлина оплачивается по установленным правилам, а ее размер зависит от типа регистрации и конкретной ситуации. Кроме того, банк или сервис может брать плату за электронную регистрацию, выпуск электронной подписи, сопровождение сделки и передачу документов в Росреестр. В Москве такие расходы могут составлять от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей в зависимости от банка и пакета услуг.

Дополнительно могут потребоваться расходы на:

нотариальные доверенности;
согласие супруга;
выпуск электронной подписи;
юридическую проверку сделки;
услуги брокера;
перевод и легализацию документов, если есть иностранный элемент.

Как электронная регистрация влияет на выход на аренду или перепродажу

Для инвестора скорость регистрации напрямую связана со скоростью монетизации объекта. Если квартира покупается под аренду, то чем раньше получена выписка из ЕГРН, тем быстрее можно заключать договор найма и вводить объект в эксплуатацию. В качественных проектах Москвы аренда может составлять 180–350 тыс. руб. в месяц для объектов бизнес-класса и еще выше в лучших премиальных локациях.

Если же объект приобретается под перепродажу, важен не только факт регистрации, но и момент выхода на рынок. Чем раньше сделка закрыта, тем раньше можно начинать показы и реагировать на спрос. В сегменте, где цена может достигать 500–800 тыс. руб. за кв. м, задержка на несколько недель иногда означает упущенную возможность продать объект на выгодном уровне.

Налоговые последствия после регистрации

После регистрации у собственника появляется новая налоговая реальность. Если объект будет продан раньше минимального срока владения, может возникнуть обязанность по уплате НДФЛ. Минимальный срок зависит от основания приобретения и конкретной структуры сделки, поэтому этот вопрос лучше оценивать заранее.

Если квартира покупается для сдачи в аренду, доход тоже облагается налогом по общим правилам. Для частного инвестора это означает необходимость заранее продумать модель владения, порядок учета расходов, возможные вычеты и будущие обязательства. Ошибка в налоговом планировании может незаметно снизить доходность даже хорошего объекта.

Таблица 2. Примерная экономика покупки новостройки в Москве для инвестора

Ликвидность и инвестиционный потенциал после регистрации

После регистрации новостройка из «обещания» превращается в полноценный актив, которым можно распоряжаться: удерживать, сдавать или продавать. Но ликвидность по-прежнему зависит не только от юридического статуса, а от совокупности факторов — локации, класса проекта, транспортной доступности, инфраструктуры и объема предложения на рынке. В Москве премиальная ликвидность чаще всего сосредоточена в районах с сильной деловой средой, удобной связностью и ограниченным новым строительством.

Инвестору важно не просто купить объект, а понимать, каким будет сценарий выхода. Хорошая квартира — это та, которую можно продать без заметного дисконта и с понятным кругом покупателей через 2–5 лет. В элитном сегменте этот вопрос особенно важен, потому что цена ошибки здесь выражается в очень крупных суммах.

Как оценить перспективу роста цены

Рост цены зависит от стадии покупки. На раннем этапе стоимость обычно ниже, но выше девелоперский риск. На финальных стадиях цена обычно выше, но и неопределенности меньше. В Москве чаще всего растут в цене проекты рядом с метро, в зрелых районах с дефицитом земли и у сильных девелоперов, которые хорошо работают с продуктом.

Практически это выглядит так: сравнить текущую цену с аналогами в радиусе 1–2 км, оценить срок до ключей и ввода дома, проверить, есть ли в локации ограничение на новое строительство, понять, насколько объект отличается от конкурентов и есть ли на него реальный спрос не только на покупку, но и на аренду.

Что важнее для сохранения капитала

В премиальной недвижимости Москвы выигрывает не всегда самый эффектный проект с рекламных рендеров, а тот, который сочетает понятные параметры ликвидности. Бренд девелопера важен, потому что он влияет на сроки, качество исполнения и спрос на вторичном рынке. Транспорт — потому что даже дорогая квартира должна быть удобной для жизни. Инфраструктура — потому что покупатель платит не только за метры, но и за образ жизни. Дефицит предложения — потому что редкость поддерживает цену.

Если выбирать между двумя похожими объектами, разумнее смотреть в сторону того, у которого:

сильнее девелопер;
лучше транспортная доступность;
выше качество района;
меньше конкурирующих новостроек;
выше вероятность стабильного спроса на аренду.

Как электронное оформление помогает быстрее зафиксировать актив

Электронная регистрация не делает объект ликвидным сама по себе, но помогает быстрее перевести его в полноценный инвестиционный актив. Когда право собственности зарегистрировано без лишних задержек, инвестор раньше может оформить страховку, заключить договор аренды, начать меблировку, подготовить объект к перепродаже или использовать его как залог в дальнейшем.

Кроме того, снижаются операционные риски. Чем меньше ручной логистики, тем ниже вероятность потерять документы, перепутать реквизиты или пропустить срок. Для сделки на десятки миллионов рублей это уже не просто удобство, а инструмент защиты капитала.

Типичные ошибки при электронной регистрации и как их избежать

Большинство проблем в электронной регистрации несложные, но могут обойтись дорого. Ошибка бывает технической, организационной или юридической. Хорошая новость в том, что почти все эти ситуации можно предотвратить, если сделка подготовлена внимательно и по понятному чек-листу.

Важно помнить: электронная форма ускоряет процесс, но не компенсирует слабую проверку документов. Поэтому рассчитывать на то, что «банк сам все увидит», — не лучшая стратегия. Гораздо безопаснее заранее потратить немного времени на контроль, чем потом ждать исправлений и повторной подачи.

Неверные данные в договоре

Самая распространенная ошибка — несовпадение данных в договоре, паспорте и подаваемом пакете. Это может быть опечатка в фамилии, неверный номер квартиры, ошибка в площади или неправильные реквизиты. Последствие обычно одно: приостановка или возврат документов.

Чтобы избежать этого, нужно:

сверять договор построчно;
не подписывать документы «по доверию»;
использовать один и тот же источник данных во всех бумагах;
отдельно проверять цифры, даты и реквизиты;
запрашивать финальную версию до подписания.

Просрочка по документам, оплате и подписанию

Если документы не подписаны вовремя, сделка может сорваться или существенно затянуться. Это особенно чувствительно при ипотеке, где у банка есть свои дедлайны, а у застройщика — сроки резервирования объекта. Нередкая ситуация: клиент уже выбрал квартиру, но откладывает подписание, и объект в итоге уходит другому покупателю.

Чтобы минимизировать риск, лучше заранее:

собрать паспорт, СНИЛС и семейные документы;
согласовать источник оплаты;
проверить срок действия электронной подписи;
не переносить подписание на последний день;
держать связь с банком и менеджером застройщика.

Сложные сделки: ипотека, маткапитал, несколько собственников

Если в сделке участвуют ипотека, материнский капитал, несколько собственников, супруги или доверенные лица, проверка должна быть особенно тщательной. Здесь важно учитывать и требования банка, и будущие обязательства по долям, и корректность оформления согласий, и общий порядок регистрации.

В таких случаях лучше подключить юриста еще до подписания. Цена ошибки здесь выше, чем в стандартной сделке, а исправление документов после регистрации может быть сложным и затратным.

Итоговый алгоритм для безопасной сделки с новостройкой в Москве

Электронная регистрация — это не просто технический сервис. Это инструмент, который позволяет быстрее и безопаснее пройти путь от выбора объекта до получения выписки из ЕГРН. Для покупателя премиальной недвижимости и частного инвестора в Москве это особенно важно, потому что рынок дорогой, конкурентный и чувствительный к срокам.

Грамотно выстроенная сделка снижает юридические риски, ускоряет выход на аренду или перепродажу и помогает сохранить капитал. Но это работает только в том случае, если покупатель контролирует документы, понимает финансовую модель и не смешивает роль брокера с ролью юриста.

Пошаговая последовательность действий

Удобный алгоритм выглядит так:

Проверить застройщика, проектную декларацию и статус земли.
Сравнить объект с аналогами по цене, ликвидности и локации.
Согласовать условия сделки с банком и застройщиком.
Проверить ДДУ, договор уступки, акт и все реквизиты.
Убедиться в корректности электронной подписи и доверенности.
Подписать документы и передать пакет на регистрацию.
Отслеживать статус до завершения процедуры.
Получить выписку из ЕГРН и только после этого считать право собственности зарегистрированным.

Когда стоит подключать специалистов

Риелтор или брокер полезен на этапе подбора объекта, переговоров и организации сделки. Но если речь идет о дорогой квартире, нестандартной структуре владения, ипотеке, уступке, материнском капитале или иностранных документах, нужен юрист. Если покупка рассматривается как инвестиция, а не только как жилье, полезен и финансовый консультант: он поможет оценить доходность, налоги, срок выхода и сценарий продажи.

Как использовать электронную регистрацию как инструмент защиты капитала

Электронная регистрация начинает реально работать на защиту капитала тогда, когда покупатель воспринимает ее не как бытовую услугу, а как часть своей инвестиционной стратегии. Быстрая и корректная регистрация помогает сократить время заморозки денег, ускорить старт аренды, снизить операционные риски, упростить фиксацию права и повысить управляемость активом.

Для московского рынка это особенно актуально. В сегменте бизнес- и премиум-класса выигрывает не только тот, кто выбрал хороший объект, но и тот, кто без ошибок довел сделку до зарегистрированного права собственности.

.