Что выгоднее в 2025 году: сдавать квартиру в аренду или держать деньги на банковском вкладе
Вопрос, который раньше казался почти риторическим, сегодня снова стал практическим и даже немного нервным. У многих россиян есть либо квартира, доставшаяся в наследство или купленная в инвестиционных целях, либо сумма денег, которую можно разместить на депозите. И дальше начинается знакомая дилемма: оставить жильё и получать арендный доход или продать актив, положить деньги в банк и жить на проценты.
На бумаге всё выглядит просто. Квартира — это «вечный» актив, который может расти в цене. Вклад — инструмент без хлопот, с понятной доходностью и минимальными рисками в пределах страхового лимита. Но в реальности всё сложнее: арендаторы съезжают, ремонт дорожает, налоги никто не отменял, а депозитная ставка меняется быстрее, чем настроение рынка. Поэтому сравнивать эти два инструмента нужно не по лозунгам, а по цифрам.
Ниже разберёмся без лишней теории, на понятных примерах из Москвы, Санкт-Петербурга, Казани, Екатеринбурга и других крупных городов. Будут реальные ориентиры по ставкам аренды, по вкладам в крупных банках вроде Сбербанка, ВТБ, Альфа-Банка, Т-Банка, Газпромбанка, Совкомбанка, Россельхозбанка. И главное — посмотрим не только на валовую доходность, но и на все скрытые расходы, которые часто «съедают» половину красивой цифры.
Почему простое сравнение «аренда против вклада» часто обманывает
Самая частая ошибка — сравнивать месячную аренду с процентами по вкладу, забывая о следующих вещах:
- квартира требует ремонта и периодического обновления;
- есть простой между арендаторами;
- нужно платить налог с дохода;
- иногда приходится делать скидки, если рынок просел;
- вклады тоже не одинаковы: короткие, длинные, с капитализацией, промо-ставками, ограничениями по сумме;
- деньги на вкладе — ликвидны, а квартира продаётся не за день и не всегда по желаемой цене.
Именно поэтому корректное сравнение — это не «в квартире 50 тысяч в месяц, а на вкладе 30 тысяч». Нужно считать чистый денежный поток, а затем учитывать риск, ликвидность и возможный рост стоимости актива.
Если говорить совсем по-деловому, то квартира — это не только аренда, но и капитальная стоимость объекта. А вклад — это не только процент, но и отсутствие расходов, связанных с владением. Именно в этом и кроется разница.
Сколько реально приносит квартира в аренду
Давайте возьмём самый понятный пример: однокомнатная квартира в крупном городе. В Москве в 2024–2025 годах, по данным открытых объявлений и наблюдений рынка, аренда типовой «однушки» в пределах МКАД может варьироваться примерно от 45 000 до 75 000 рублей в месяц. В более доступных районах, например за пределами ТТК или ближе к МЦД, встречаются предложения и по 35 000–45 000 рублей. В Санкт-Петербурге диапазон часто держится в районе 30 000–55 000 рублей. В Казани, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске — чаще 25 000–45 000 рублей, в зависимости от локации и качества ремонта.
Но это валовая выручка. Из неё нужно вычесть:
- налог: 13% при НДФЛ для физлица-резидента или 4–6% при режиме самозанятости, если условия подходят;
- коммунальные платежи, если они лежат на собственнике;
- амортизацию мебели, техники, сантехники;
- периоды простоя — один месяц пустой квартиры уже заметно снижает годовую доходность;
- расходы на риелтора при сдаче и перезаключении договора;
- мелкий ремонт после арендаторов.
На практике чистая доходность сдачи квартиры в аренду в российских городах часто оказывается на уровне 4–8% годовых от рыночной стоимости жилья. В отдельных удачных случаях — выше. Но если квартира дорогая, а аренда не самая высокая, доходность может быть и 3–4%.
| Город | Средняя аренда 1-комн., ₽/мес. | Ориентир стоимости квартиры, ₽ | Валовая доходность, % годовых | Реальная чистая доходность, % |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 55 000 | 13 500 000 | 4,9 | 3,2–4,2 |
| Санкт-Петербург | 40 000 | 8 500 000 | 5,6 | 4,0–5,0 |
| Казань | 32 000 | 6 500 000 | 5,9 | 4,3–5,4 |
| Екатеринбург | 30 000 | 5 800 000 | 6,2 | 4,5–5,8 |
| Нижний Новгород | 28 000 | 5 500 000 | 6,1 | 4,4–5,6 |
| Новосибирск | 29 000 | 5 700 000 | 6,1 | 4,4–5,6 |
| Краснодар | 27 000 | 5 400 000 | 6,0 | 4,2–5,5 |
| Самара | 24 000 | 4 700 000 | 6,1 | 4,3–5,7 |
| Ростов-на-Дону | 26 000 | 5 100 000 | 6,1 | 4,4–5,6 |
| Уфа | 25 000 | 4 900 000 | 6,1 | 4,4–5,7 |
Из таблицы видно, что в некоторых городах аренда действительно может давать доходность сопоставимую или даже выше банковского вклада. Но это не означает автоматическую победу жилья. Надо учитывать, что квартира — это не только доход, но и замороженный капитал, который может понадобиться быстро.
Что влияет на доходность аренды сильнее всего
- Локация: ближе к метро, центру, вузам, деловым районам — выше спрос.
- Состояние квартиры: свежий ремонт и нормальная мебель часто добавляют 10–20% к ставке.
- Планировка: студии и однокомнатные квартиры обычно сдаются быстрее.
- Этаж, вид из окна, наличие лифта и парковки.
- Тип дома: новостройки комфорт-класса, например массовые проекты вроде «ПИК», «Самолёт», «Донстрой», «ЛСР», часто лучше воспринимаются арендаторами, чем старый фонд без ремонта.
- Сезонность: летом и в начале осени спрос обычно выше, особенно в городах с большим количеством студентов и релокантов внутри страны.
Комментарий практикующего инвестора обычно звучит так: «Неплохая квартира в правильном районе — это не пассивный доход, а почти маленький бизнес». И это правда: даже одна квартира требует внимания, как небольшой объект управления.
